이에 국토교통부는 공동주택의 하자 관련 심사·조정 절차에 적용되는 국토부 훈령인'하자심사·분쟁조정위원회 의사·운영에 관한 규칙' 개정안을 행정예고하며 위원 제척 제도 활성화를 추진한다.
문제는 이같은 노력에도 여전히 중대한 하자의 원인이나 보수의 범위에 대한 협의가 원만하게 이루어지지 않는 경우가 많다는 것이다. 설레는 마음으로 입주한 새 집이 누수나 층간소음 등 치명적인 하자를 가지고 있다면 문제를 현명하게 해결하는 방법을 찾아야 한다. 부동산 관련 법률 상담을 진행 중인 법무법인 루트의 홍정환 변호사를 만나 아파트 하자보수 분쟁 관련 대응 방법에 대해 물었다.
하자보수 소송 vs 원만한 협의...무엇이 이득일까
아무리 주의를 기울여도 건물을 짓다 보면 크고 작은 하자가 발생하기 마련이다. 이때 하자란 공사상 잘못으로 인해 균열이나 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다. 크게 내력구조부별 하자, 시설공사별 하자로 구분된다.
홍정환 변호사는 “공동주택 구조체의 일부나 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열이나 침하 등은 내력구조부별 하자”라고 말한 뒤 “시공사의 실수 등으로 균열이나 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착, 접지, 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생해 건축물이나 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는 결함은 시설공사별 하자라고 한다”고 설명했다.
하자판정 기준이나 하자담보책임에 대한 규정은 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 등을 정한 건설산업기본법을 따른다. 집합건물법은 공동주택의 담보책임에 관한 주택법 규정에 따라 공동주택의 사용검사일부터 담보책임기간 안에 하자가 발생한 때 담보책임을 인정한다. 주택법에서 규정하고 있지 않은 사용검사일 전에 발생한 하자나 오 시공·미 시공에 의한 하자는 담보책임기간의 제한 없이 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 것이 가능하다.
건설사의 하자담보 책임기간이 유효한 상태에서 차일피일 하자보수를 미루면 양측간 감정의 골이 깊어질 수 밖에 없다. 소송에 앞서 분쟁조정위원회를 통해 문제해결을 시도하면 시간과 비용을 줄일 수 있다.
아파트 하자담보책임은 다양한 이해관계인들이 얽혀 있기 때문에 개인이 진행하기 쉽지 않다. 하자의 성격에 따라 손해배상 비용을 어떻게 책정할 것인지도 난항이다. 그러므로 분쟁 조정이 이뤄지지 않았다면 변호사의 조력을 받아 사실관계와 정황을 파악하고 시공사나 건축회사를 대상으로 법적인 하자보수책임을 물어야 한다.
홍정환 변호사는 “하자보수청구권은 제척기간이 있어 적시에 소송을 진행하지 않으면 낭패를 볼 수 있다”며 “하자 부동산소송을 결정했다면 사전에 건설변호사를 선임해 입주일로부터 2년 이내에 하자소송 소장을 접수하는 것이 중요하다”고 말했다.
한편, 법무법인 루트는 오랜 시간 전문건설공제조합을 대리하며 건설산업기본법 및 하도급법 관련 자문, 국내 1군 대형건설사와의 건설 분쟁을 담당해온 홍정환 대표변호사를 필두로 풍부한 실무경험을 갖춘 홍영표·허규현 대표변호사가 몸담고 있다. 서울 서초구 본사무소와 평택분사무소를 두고 토지, 주택, 산업단지 등 다양한 유형의 부동산에 관한 거래와 신탁, 투자, 제반 인허가 등 법률 이슈에 관한 전방위 법률 상담을 맡고 있다.
이성수 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
