명도소송을 제기하기 위해서는 우선 임대차계약이 만료되거나 계약을 해지할 수 있는 사유가 발생해야 한다. 상가 건물의 경우에는 임대료를 3개월 분 이상 연체했거나 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우, 그 밖에 임대인과의 계약 의무를 이행하지 않은 경우에 계약을 적법하게 해지하고 임차인에게 건물의 인도를 요청할 수 있다.
계약해지의 통보는 전화로 하든 문자로 하든 편한 방법을 선택하면 되지만, 명도소송으로 이어질 가능성을 대비하여 내용증명 형태를 취하는 편이 가장 바람직하다. 대부분의 경우에는 계약 해지를 통보하고 임차인이 이를 수용해 순조롭게 건물을 인도받을 수 있으나 임대인과 임차인 사이에 이견이 발생하면 명도소송을 통해 판결문을 확보하고 이를 근거로 강제집행 등의 절차를 밟게 된다.
그런데 명도소송을 진행하던 중 임차인이 퇴거를 해버리는 경우가 적지 않아 임대인들을 혼란에 빠트리곤 한다. 애당초 소송을 제기한 목적이던 건물을 인도 받았기 때문에 이익이라 생각할 수도 있지만 한편으로는 기껏 시작한 소송이 불필요해지는 바람에 소송비용에 따른 손해가 발생했다고 여길 수도 있는 것이다. 소송을 끝까지 진행하여 임대인이 승소하면 소송비용을 임차인에게 청구하여 받을 수 있지만 소를 취하하게 되면 소송비용은 통상적으로 승소했을 때 받을 수 있는 비용의 절반만을 받게 된다.
게다가 계약 해지의 원인이 차임 연체로 인한 것이라면 밀린 임대료를 채 받지 못한 문제가 남아있을 수 있다.
전문가들은 이러한 경우 자신에게 소송의 실익이 여전히 있는 상태인지 꼼꼼하게 살펴보아야 한다고 조언한다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “사건마다 계약 해지의 원인이나 임차인이 점거한 기간 등이 모두 달라 소를 단숨에 취하하는 것이 이득인지 끝까지 진행하는 것이 이득인지 단언하기 어렵다. 따라서 이 문제는 소를 취하했을 때 자신이 부담해야 하는 비용 등을 면밀하게 따져야 하고 법률 전문가의 조언을 구해 개별 상황에 적합한 선택을 하는 편이 바람직하다”고 말했다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
