[글로벌에픽 이수환 기자] 일명 ‘갭투자’와 같은 방식으로 전세 세입자를 끼고 건물을 매수하는 이들이 적지 않다. 이 경우, 집값이 오르면 시세차익을 볼 수 있으며 현금이 적어도 집주인이 될 수 있다는 점에서 유리하지만, 예상과 달리 집값이 하락하기라도 한다면 임대차 계약이 만료되더라도 전세보증금반환이 불가능하기 때문에 심각한 갈등을 일으키곤 한다. 집값과 보증금의 차이가 크지 않은 ‘깡통전세’의 경우, 집주인의 경제적 사정에 따라 세입자가 모든 손해를 고스란히 부담하는 사례도 적지 않다.

계약 만료를 앞두고 있으나 전세보증금반환이 제대로 진행될 지 우려가 된다면 제 날짜에 전세금 반환이 이루어질 수 있도록 자신의 의사를 명확히 전달해야 한다. 이 때 사용할 수 있는 방법이 바로 내용증명이다. 내용증명은 우체국에서 문서의 내용을 확인하기 때문에 추후 법적 분쟁이 발생하게 되면 내용증명을 증거로 삼을 수 있다. 문서에는 계약 해지의 의사와 계약의 내용, 전세보증금반환을 요청하는 내용 등을 담는다.

계약 만료에 맞추어 집주인이 보증금을 제대로 반환한다면 다행이지만 만일 계약이 종료 되었는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 활용해야 한다. 임차권등기를 마치면 현재 거주하고 있는 집을 떠나 다른 곳으로 이사를 가게 되더라도 대항력이 생겨 우선변제권을 유지할 수 있다. 굳이 해당 부동산을 점유하고 있지 않아도 전세보증금을 가장 우선적으로 반환 받을 수 있는 것이다.

임차권등기명령신청은 부동산 계약 기간 중에도 할 수 있지만, 이 경우에는 집주인의 동의를 구해야 한다. 단, 계약이 이미 만료된 상태라면 임대인의 동의 없이 임대차계약서 사본과 주민등록등본, 부동산등기부등본 등 서류를 지참해 홀로 진행할 수 있다. 임차권등기가 완료된 후에야 대항력이 발생하므로 신청 후에는 등기가 제대로 되었는지 확인해야 한다.

주의할 점은 임대차등기로 인해 전세보증금반환이 더 늦어질 수도 있다는 것이다. 집주인 중에는 “새로운 임차인을 구해야 보증금을 돌려줄 수 있는데, 임대차 등기가 되어 있어 사람들이 계약을 꺼린다”며 은근히 임차인에게 책임을 돌리는 경우도 있다.

이러한 때에는 전세보증금반환 소송을 제기하여 더욱 적극적으로 보증금을 받아내야 한다. 전세보증금반환 소송은 일반적인 채무 소송에 비해 빠르게 진행되는 편이며, 승소할 경우 강제집행을 통해 보증금을 반환 받을 수도 있다.

법무법인YK 대한변호사협회 등록 이민우 부동산전문변호사는 “전세보증금반환을 둘러싼 불안감을 해소하기 위해 가장 좋은 방법은 전세 계약 체결 시, 전세금반환보증보험에 가입하는 것이다. 요즘 기승을 부리는 전세사기에 당하더라도 보험에 가입되어 있다면 보증금을 회복할 수 있다. 다만 까다로운 조건에 부합해야만 보험에 가입할 수 있기 때문에 꼼꼼하게 알아보아야 한다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr