또한 2023년 7월 기준, 매매에 의한 소유권이전 등기를 신청한 상위 5개 지역은 △ 경기도 양주시 옥정동 1,928건 △ 인천광역시 중구 중산동 1,500건 △ 경기도 의정부시 의정부동 1,393건 △ 대전광역시 유성구 용산동 1,267건 △인천광역시 서구 가정동 926건 등으로 집계됐다.
한편, 국토부는 또 잔금 지급일 후 60일 내 소유권이전등기 신청이 없는 거래 내역 317건을 지자체에 통보했다. 미등기 과태료 부과를 위한 지자체 통보 건은 경기도가 84건(26.5%)으로 가장 많았고 부산(12%), 대전(5.0%), 서울(4.4%)이 뒤를 이었다.
이에 대해 국토부, 대검찰청, 경찰청은 부동산 거래 불법행위가 발붙이지 못하도록 상시 모니터링을 통해 철저히 단속을 강화하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
우선 아파트를 매매하는 경우 그 매매계약 전후로 여러 가지 법정 다툼이 발생할 수 있다. 새로운 소유자가 소유권이전등기를 경료 한 후 기존 세입자가 임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고, 과거에 체결한 임대차계약 기간만료 이후에도 그 부동산을 인도하지 않고 이사를 가지 않는 등의 문제들이 발생하게 된다.
우선 주택임대차 등기의 경우, 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 권리가 있다.
이에 주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 가지고, 확정일자를 갖춘 경우이면 우선변제권을 취득 및 유지하게 된다.
현행 민법 제186조에 따르면 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 한편, 공신의 원칙은 인정하지 않고 있으며 명문 규정은 없지만 부동산 등기관이 서류가 제대로 제출됐는지 등을 형식적으로만 심사하는 ‘형식적 심사주의’를 채택하고 있다. 이때 매도인과 매수인이 공동으로 등기를 신청하게 하는 ‘공동신청주의’를 채택하면서 등기의 ‘추정력’만 인정한다.
구체적으로 부동산등기법 제22조에 따르면 소유권 이전등기란 부동산의 소유자가 변동되는 경우 부동산등기부에 소유권을 명의이전하기 위해 행하는 등기이다. 부동산의 소유자가 변동되는 경우에 관련 내용을 해당 부동산등기부에 기재하는 것을 의미한다.
매매, 증여, 재산분할, 판결, 상속, 합병 등 다양한 사유로 소유권이전 등기의 신청이 가능하며 부동산의 소유권을 변동하기 위해서는 등기를 해야 실질적인 효력이 생긴다. 예컨대 매매계약을 할 경우 해당 부동산 소유자의 변경이 일어나기 때문에 반드시 계약 체결 후 60일 이내에 관련 사항을 등기해야 한다.
소유권에 대한 권리 내용이 등기와 불일치할 경우, 등기는 권리자와 의무자 또는 대리인의 공동 신청이 원칙이지만 의무자가 협조하지 않으면 예외적으로 법원판결을 받아 승소한 권리자가 단독으로 등기할 수도 있다. 소유권이전등기청구소송 또는 소유권 이전 등기 말소 청구 소송을 진행 가능하다.
세부적으로 관련 소송 유형별로 나눠보면 매매, 교환, 증여, 상속재산분할 등을 등기원인으로 하는 ‘소유권이전등기청구', 근저당권설정, 전세권설정, 지상권 설정 등을 청구하는 ‘설정등기청구', 그리고 소유권, 근저당권, 전세권, 지상권 등의 ‘등기 말소청구'로 나눠진다.
이에 법무법인 성지파트너스 강천규 대표변호사는 “소유권이전등기를 둘러싼 갈등은 주택 매매 외에도 상속·증여 등 다양한 상황에서 발생할 수 있다 소유권 이전 등기 말소 청구소송에는 10년이라는 소멸시효가 존재하기 때문에 시의성 있게 대응해야 한다”라고 설명했다.
강천규 대표변호사는 “부동산은 그 등기가 설정된 내용에 따라 재산권에 대한 침해가 있을 수 있어 정확한 사실관계를 파악한 뒤, 소송을 밟아 나가야 한다. 소송 초기부터 승소전략을 보유한 부동산 전문변호사를 통해 체계적인 법률 조력을 받는 것이 도움이 된다”고 강조했다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
