보증금 반환 지연에 임대인과 임차인 갈등 늘어나… ‘임차권 등기명령’ 제대로 활용하려면

주택임대차 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 계약기간 종료와 동시에 보증금을 반환해야함에도 불구하고 새 임차인을 구하지 못했다는 등의 사유로 보증금 반환을 하지 않는 경우가 많아 임차인은 불안한 상황에 놓이게 된다. 특히 새로 계약한 집으로 이사를 해야 하는 상황에서 이러한 문제가 발생하면 임차인의 머리 속은 더욱 복잡해질 수밖에 없다.

만일 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 임차인이 새 집으로 이사를 가게 되면 기존의 대항력과 우선변제권을 잃게 된다. 주택임대차보호법에서는 대항력의 취득 및 존속 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 들고 있기 때문이다. 집을 비우고 이사를 하는 것만으로도 임차인의 입지가 약해지기 때문에 집의 점유 상태를 유지하든지 아니면 임차권 등기명령 제도를 활용해야 한다.

임차권 등기명령이란 임대차 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않을 때 임차인이 사용할 수 있는 방법으로, 임차인은 해당 주택이 위치한 지방법원 또는 지방법원 지원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 신청이 승인되면 임차권등기가 부동산등기사항증명서에 기재되고 임차인은 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

참고로 임차인은 임차권등기명령 신청과 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며 반환 받지 못한 보증금에 대해 그 다음 날부터 연 5%의 지연손해금이 발생하기 때문에 이에 대한 지급도 요구할 수 있다. 만일 지급명령신청이나 소송을 제기하면, 임대인이 이를 판결이 확정된 날로부터 연 12%의 지연손해금이 추가로 발생하므로 이 점을 놓치지 말아야 한다.
주의할 점은 임차권등기명령을 신청한다 하더라도 실제로 승인되어 처리되기까지 약 2주 정도의 시간이 걸린다는 것이다. 신청 당일 결과가 나오는 것이 아니기 때문에 해당 주택의 등기부등본에 임차권등기가 기재될 때까지 기다렸다가 이사를 가야 한다. 임차권등기가 기재되기 전에 이사를 나갈 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받기 힘들다.

사정이 이렇다 보니 보증금을 반환할 때까지 계속 임차 주택에 거주하는 임차인도 적지 않다. 보증금을 받지 못했다면 임대차 기간이 만료되었다 하더라도 임차인은 주택을 점유할 권한을 갖는다. 다만 관리비 등의 부담이 계속 발생하기 때문에 경제적으로 점유 상태를 유지하는 것이 유리할지 아니면 임차권 등기명령을 활용하는 것이 유리할 지 잘 계산해야 한다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “몇몇 임대인들은 임차인들의 초조함을 이용해 보증금 일부를 돌려줄 테니 임차권등기명령을 해제하라고 요청하기도 한다. 하지만 임차권등기명령을 해제하는 순간, 임차인의 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문에 각별히 주의해야 한다. 보증금을 전부 반환 받고 싶다면 어떠한 것이 내게 진정으로 유리한 선택인지 잘 살펴 보아야 한다. 홀로 판단을 내리기 어렵다면 관련 사건 해결 경험이 많은 전문 변호사의 도움을 받는 것도 좋다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr