전세사기 후 대응방법, 신속하고 정확하게 진행해야

전세사기란 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 초래하는 부동산 관련 범죄로, 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않고 잠적하거나 상환 능력이 없음을 앞세워 임차인의 반환 요청을 외면하는 형태로 발생한다. 최근 전세사기 피해가 급증하면서 세입자들이 큰 불안을 겪고 있으며 전국 각지에서 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있다.

전세 보증금은 대개 임차인의 전 재산에 가까운 큰 금액이기 때문에 전세사기를 당할 경우, 임차인이 입게 되는 손해는 금전적 손실 그 이상이다. 따라서 전세 계약을 체결할 때에는 항상 사기 가능성을 염두에 두고 최대한 철저하게 확인해야 한다.

임대인의 신원과 주택 상태를 정확히 검토하고 주택에 설정된 담보나 경매 이력을 확인하는 것이 중요하다. 불법 건축물 여부나 소유권이 불명확한 주택은 피해를 입을 위험이 크므로 전세 계약을 피해야 한다. 계약 시에는 표준 계약서를 사용하고, 이중계약이나 가짜 임대인과의 계약을 맺지 않도록 주의해야 한다. 신속히 전입신고와 확정일자를 받아 법적 대항력을 확보하고, 전세보증금 반환 보증보험을 가입하는 것도 좋은 예방법이다.

만일 전세사기가 의심되는 상황이라면 최대한 빨리 법적 절차를 진행해야 한다. 우선 임대인에게 계약 해지 의사를 전달하고 보증금 반환을 요청해야 한다. 계약 해지 의사를 밝히는 데 정해진 방법은 없지만 추후 증거 자료로 활용하고 싶다면 내용증명 서비스를 이용하는 것이 바람직하다. 내용증명이 부담스러울 때에는 통화 녹취, 문자, 메시지, 이메일 등 증거로 활용할 수 있는 방법을 선택해야 한다.
이후에는 민사소송과 형사고소를 동시에 진행하는 것이 효과적이다. 실질적으로 보증금을 반환받기 위해 민사소송을 제기하는 동시에 임대인을 사기 혐의로 고소하는 것이다. 이러한 절차를 진행하면서 부동산에 대한 점유 상태를 유지하여 확정일자, 전입신고로 형성된 대항력을 유지해야 한다.

만일 다른 집으로 이사할 경우, 대항력이 사라져 후순위로 밀려나기 때문에 불가피한 사정이 있다면 임차권등기명령을 신청하고, 완료될 때까지라도 점유 상태를 유지해야 한다. 일단 임차권등기명령이 받아들여지면 부동산을 직접 점유하지 않아도 임차인으로서 대항력을 인정받을 수 있다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “전세사기를 예방하기 위한 가장 중요한 방법은 계약 전 철저한 확인과 준비이다. 임대인의 신뢰성을 확인하고, 계약 후 필요한 절차들을 충실히 이행하는 것이 피해를 예방하는 기본적인 방법”이라며 “하지만 이미 전세사기를 당한 상황이라면 계약 해지의 통보와 보증금 반환을 위한 법적 절차를 신속히 진행해야 한다. 필요 시 가압류와 같은 보전처분 신청을 하는 것도 좋다. 활용할 수 있는 법적 수단이 무엇인지 부동산전문변호사를 통해 확인하고, 자신의 상황에 가장 적합한 방법을 빠르게 진행해야 보증금 반환 가능성을 높일 수 있다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr