분양계약해지취소 위해서는 계약과정 잘 들여다보고 중요사항도 체크해야

부동산은 재산에서 차지하는 비중이 큰 항목이다. 그만큼 새로운 부동산을 취득하거나 처분할 때는 신중해야 하고 변수도 많은데, 최근에는 금리인상,경기불황 등의 이유로 이미 체결한 부동산 분양계약을 해제하겠다는 소송 건이 크게 늘어나는 실정이다.

보통 수분양자에게 부동산 투자를 권유하라는 곳은 분양대행사인 경우가 대부분이다. 가벼운 마음으로 모델하우스, 분양업체를 찾았다가 현란한 설명에 현혹되어 덜컥 계약금을 넣어버리게 되고 이후 후회하며 계약해제를 원하는 경우도 있다. 계약금만 입금을 한 경우 특별한 이유 없이도 계약을 해제할 수도 있는데 이를 해약금 해제라고 한다. 이 때 매수인이 계약을 해지하기 위해서는 이미 납부한 계약금을 포기하고, 매도인이 해지하기 위해서는 수령한 계약금의 배액을 상환하면 적법하게 해지 된다.

문제는 이미 계약금에 이어 중도금까지 납입한 경우이다. 이 때의 상황을 법적으로 '이행의 착수'라 부르며 해약금 해지가 불가능하다 하는데, 이 때부터는 계약을 해지하기 위해서는 계약 자체를 들여다 봐야 한다.

계약체결 과정에서 법률적으로 어떤 흠결이 있는 경우, 기망, 착오에 의한 계약이 체결이 체결된 경우, 각 종 법률 규정을 위반한 경우, 사정변경이 발생한 경우, 현저히 시공이 다른 경우 등에는 분양계약을 해제취소하고 납입한 계약금, 중도금을 반환받을수도 있다. 이는 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 도시형생활주택 등 다양한 부동산 종류에 모두 적용될수 있다.
따라서 이러한 분양 계약을 취소하거나 해지 하기 위해서는 계약 체결 전부터 계약서에 날인 하기 까지의 과정까지, 법률적으로 상세히 검토를 하여 그 하자가 없는지를 봐야 한다.

부동산 전문 법무법인 로윈 김민중 대표 변호사는 “가장 먼저 방문판매법상의 제8조 제1항의 규정에 따라 청약의 철회가 가능한지는 살펴봐야 한다”고 말한다. 이 규정에 의하면 분양계약 체결이 방문판매법의 적용을 받는 상황이라면 분양계약서를 교부받은 날로부터 14일 내에 특별한 사유가 없는 이상 청약의 철회가 가능하다는 설명이다.

일부 분양대행사는 계약서에 '방문판매법 적용이 되지 않는다'고 아주 작게 기재해 놓는 경우가 있는데, 방문판매법은 강행규정이기 때문에 계약서의 내용으로 그 적용을 배제할 수 없으므로 계약 체결 과정이 방문판매법 적용되는 대상인지를 살펴봐야 한다. 방문판매법 제2조 제3호는 '전화권유판매란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것'이라고 정의하고 있으므로, 일반적으로 전화 권유를 받아 분양대행사로 수분양자가 찾아간 경우라면 이에 해당될 가능성이 높다.

이러한 방문판매법상 청약의 철회 외에는 분양대행사 측에서 광고를 할 때 계약 체결의 중요한 부분에 대해 허위, 과장 광고를 한 것은 아닌지, 법률위반한 점은 없는지, 계약상 의무를 불이행한것은 없는지, 사정변경이 생긴것은 없는지 등을 잘 살펴봐야 한다.

부동산 전문 법무법인 로윈 조세영 대표변호사는 “부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백할 정도로 중대한 것이어서 분양계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 분양계약의 해제 또는 취소를 인정된다는 것이 판례의 입장”이라고 전한다.

또한 “목적물의 상태, 관련 법규상의 적법 요건을 충족했는지, 목적 부동산의 주변 상황이 처음 고지한 때와 차이가 있는지 등을 종합적으로 살펴서 계약의 취소가 가능한지를 검토해야 한다”며 “가능하다면 분양 계약 담당 직원의 이름과 연락처, 메신저 내역, 분양대행사가 배포한 팜플릿 등을 함부로 처분하지 말고 잘 보관해 둘 것”을 당부했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr