분양계약 해지, 섣불리 진행하면 오히려 손해... 정확한 법적 근거 확보해야

최근 경제 불황과 금리 인상 등의 영향으로 부동산 시장에서 분양계약을 해지하려는 수요가 급증하고 있다. 하지만 큰 금액이 오고 가는 거래이기 때문에 분양계약을 함부로 해지할 수 없다. 법적으로 계약 해지의 근거가 확실하지 않은 상황에서 섣불리 분양계약 해지 소송을 진행하면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있어 주의해야 한다. 분양계약을 해지하려면 법적 근거와 절차를 정확히 파악하고, 상황에 맞는 전략을 세워야 한다.

단순 변심에 의해 분양계약을 해지하려면 계약 해지 시점이 매우 중요하다. 계약금만 납입하고 아직 중도금을 지급하지 않은 상황이라면 계약금을 포기하는 조건으로 분양계약을 해지할 수 있다. 또한 분양계약이 방문판매법의 적용을 받는다면, 계약을 체결한 날로부터 14일 이내에 특별한 사유 없이 계약을 철회할 수 있다. 일부 분양업체는 계약서에 '방문판매법 적용 제외'를 작은 글씨로 기재하기도 하지만, 방문판매법은 강행규정이므로 이 규정을 배제할 수 없다. 계약 체결 과정에서 전화나 다른 방법으로 권유를 받아 계약을 체결한 경우라면 방문판매법의 적용 대상이 될 가능성이 높다.

만일 중도금까지 지급한 경우에는 일방적인 의사표시로 분양계약을 해지할 수는 없다. 당사자의 합의를 통해 계약을 해지할 수는 있지만 사실 합의에 의해 계약을 해지하기란 쉬운 일이 아니다. 결국 소송을 진행할 수밖에 없는데, 이때에는 법적으로 정해진 조건이 충족된 경우에만 이를 근거로 분양계약 해지를 주장할 수 있다.

우선 계약 체결 과정에서 법적으로 문제가 발생했는지 살펴봐야 한다. 예를 들어, 기망이나 착오에 의한 계약이 체결되었거나 계약 내용에 위법적인 요소가 있을 경우, 계약을 해제할 수 있다. 분양업체가 광고할 때 허위 과장된 정보를 제공했거나, 법규를 위반한 경우에도 계약 해제를 주장할 수 있다. 계약 체결 시점에서부터 법적인 흠결이 있는지 면밀히 검토하는 것이 중요하다.
또한 건물 준공 상태가 약속과 다르거나 계약 당시 전매 조건이 지켜지지 않는 경우라면 이를 근거로 하여 계약 해지를 주장할 수 있다. 다만 이러한 이유만으로 모든 경우에서 계약 해지가 가능한 것은 아니다. 계약서나 관련 서류를 꼼꼼히 검토하여 실제로 해지할 수 있는 법적 근거가 있는지 확인하는 것이 필요하다.

로엘법무법인의 정태근 부동산 전문 변호사는 “법원은 부동산 거래에 대해 개인의 자유로운 선택에 따른 투자로 보는 경향이 있기 때문에 소송에서 승소하기 위해서는 명확한 법적 근거와 증거가 필요하다. 동일한 건물에 대한 분양계약이라도 계약을 체결한 방법, 시기, 대금 지급 방식 등 각 수분양자의 상황은 다를 수 있으며, 이에 따라 소송의 방식도 달라져야만 한다. 따라서 섣불리 소송을 제기하지 말고 계약서를 비롯한 관련 서류를 정확히 검토하여 변호사의 조력을 구해 맞춤형 전략을 세우는 것이 바람직하다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr