정부는 절차를 간소화를 위해 '재건축의 첫 관문'이 안전진단을 주민들의 정비계획 입안 제안으로 바뀌는 것으로, 이른바 '재건축 패스트트랙'을 도입하기로 했다.
서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 것으로 예상된다.
다만 재건축 절차 조정을 위해선 도시정비법을 개정해야 한다. 국회에서 법이 통과돼야 시행 가능하다.
30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발 절차를 시작할 수 있는데, 이를 60%로 완화한다.
또 올해와 내년 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외하는 특례를 주기로 했다.
정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토론회'를 열고, 이 같은 내용의 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.
도심 내 신축 주택이 원활하게 공급되도록 재건축 사업 속도를 높이는 겠다는 취지다.
지금은 아파트를 재건축하려면 먼저 안전진단에서 위험성을 인정받아야 했는데, 그간 까다로운 절차로 인해 안전진단 조차 통과하기 쉽지 않아 수년간 재건축 절차를 밟지 못하고 기다리거나, 리모델링으로 사업 방식을 전환한 단지가 많았다.
앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있도록 한다.
안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다.
준공 30년이 지났다면 통과하지 못하는 일이 없도록 정부는 지난해 대폭 완화한 안전진단 기준을 추가 완화하기로 했다.
당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 한다. 이름은 '안전진단'이지만 '생활환경진단'이 되는 셈이다. 사실상 안전진단을 폐지하는 셈이다.
정부는 이와 함께 재건축조합 설립 시기를 앞당겨 사업 기간을 단축한다.
지금은 '안전진단→정비계획 입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업인가' 순으로 한 단계씩 절차를 밟아 재건축이 이뤄진다.
아울러 아파트 준공 30년이 지났다면 정비지역으로 지정되지 않았더라도 추진위를 구성하고 조합 설립을 신청할 수 있도록 한다.
국토부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 고려하면 평균 13년가량 걸리는 사업 기간을 '재건축 패스트트랙'으로 3년가량 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 신통기획을 적용하는 서울 내 단지는 5∼6년 단축이 가능하다.
다만 재건축 절차 조정을 위해선 도시정비법을 개정해야 한다. 국회에서 법이 통과돼야 시행 가능하다.
재개발은 신축 빌라가 있어도 착수할 수 있도록 노후도 요건(준공 30년 이상인 건축물 비율)을 60%로 완화한다. 재정비촉진지구의 경우 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다.
유휴지와 자투리 부지도 재개발 구역에 포함될 수 있도록 정비구역 지정·동의 요건도 바꾼다. 이를 통해 재개발이 가능한 대상지가 10%가량 늘어난다.
초기 단계에서 추진에 속도가 붙을 수 있도록 재건축·재개발조합 설립 때 공공성 확보 여부 등을 심사해 정부 기금에서 초기사업비를 구역당 50억원까지 융자해준다.
1기 신도시와 관련해서는 올해 안에 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다.
윤 대통령 임기 내 선도지구에서 첫 착공을 하고, 2030년 첫 입주를 목표로 잡았다.
정부는 전세사기 여파 등으로 위축된 빌라·오피스텔 수요가 살아날 수 있도록 수요 진작책도 내놓았다.
올해와 내년 2년간 준공된 60㎡ 이하 소형 신축주택은 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외된다.
대상은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 다가구·다세대주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이다. 아파트는 제외된다.
다만 1가구 1주택자가 소형 신축주택을 추가로 매입할 때는 양도세·종부세 1가구 1주택 특례를 적용 받을 수 없다.
미분양 주택 구입에 대한 혜택도 제공된다. 전용면적 85㎡의 6억원 이하 기준 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우에도 세제 산정 때 주택 수에서 제외하기로 했다.
국토부는 재개발·재건축 제도 개선을 통해 올해부터 2027년까지 4년간 전국에서 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다.
재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.
이성수 글로벌에픽 기자 lss@globalepic.co.kr
