임대차계약해지, 집주인의 일방적 결정이라면 계약금 배액배상 가능해

큰 돈이 오고 가는 전세 임대차계약에서는 계약금, 잔금 등의 개념이 등장한다. 계약금은 임대차계약 체결 시 임차인이 임대인에게 지불하는 돈으로, 통상 보증금의 10%로 정해지지만 당사자의 합의에 따라 금액이 달라질 수 있다. 잔금은 계약금을 제외한 나머지 보증금으로, 입주 당일 지급한다. 그런데 계약을 체결하는 날과 입주하는 날 사이에 상당한 간격이 존재하다 보니 그 사이에 임대인이 마음을 바꾸어 일방적으로 임대차계약해지를 통보하는 경우가 있다.

전세 세입자는 대부분 현재 거주 중인 집의 임대차계약 종료 시점과 새로 입주할 집의 임대차계약 시작 시점을 정교하게 맞추어 이사를 하기 때문에 임대인이 도중에 갑자기 임대차계약을 해지하면 매우 난감한 상황에 놓이게 된다. 현재 거주 중인 집에서 이사를 나와야 하는 날짜가 정해진 상황에서 갑자기 새로 입주할 집을 구하는 일이 매우 어렵기 때문이다. 이러한 상황에서 임차인은 임대인에게 어떠한 종류의 배상을 요구할 수 있을까?

원칙적으로 임차인은 임대인에게 배액배상을 요구할 수 있다. 민법 565조에서는 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 이를 전세 계약에 적용하여 말하자면 임대인이 일방적으로 임대차계약을 해지하려 할 경우, 계약금의 2배에 달하는 금액을 배상해야 계약 해지가 가능하다.

반대로 임차인의 변심 등으로 인해 임대차계약을 해지할 때에는 이미 지급한 계약금을 포기하는 것만으로 계약을 파기할 수 있다.
그런데 현실에서는 임대인의 배액배상이 잘 이루어지지 않는 상황이다. 배액배상에 대한 규정을 잘 알지 못하여 계약금만 반환 받는 것으로 합의하는 경우도 있고 배액배상을 알고 있지만 이사를 서둘러야 하기 때문에 마땅한 법적 조치를 취하지 못하는 경우도 있다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “임대인의 일방적인 임대차계약해지로 피해를 입은 임차인의 배액배상 요구는 법적으로 보장된 당연한 권리”라며 “민사소송을 진행하면 계약금 배액배상을 받을 수 있다. 일방적인 계약 해지로 인해 억울함과 답답함을 느끼고 있다면 적극적은 배액배상 청구를 고려해보아야 한다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr