알스퀘어가 9일 '2025 마곡 오피스 마켓 리포트'를 발표했다.

리포트에 따르면 마곡은 20만평 규모 신규 오피스 공급과 함께 주요 권역 대비 경쟁력 있는 임대료를 제시하며 임차인 확보에 총력을 기울이고 있다. LG사이언스파크를 중심으로 한 R&D·바이오 클러스터 형성과 우수한 교통 접근성도 강점이다.

마곡은 서울시가 서남권 경제 활성화와 첨단 기술 중심의 산업 생태계 구축을 목표로 기획한 대규모 도시개발사업의 일환으로, 2007년부터 개발이 본격화됐다. LG사이언스파크를 중심으로 롯데케미칼, 코오롱, 제넥신 등 20개 이상의 바이오 기업이 밀집해 있는 바이오 클러스터로 자리 잡았다.

2024년에는 연면적 약 463,000㎡(14만평)의 원그로브 복합시설, 약 132,000㎡(4만평)의 케이스퀘어 마곡, 약 165,000㎡(5만평)의 르웨스트가 공급되며 대형 임대용 오피스 시장이 본격화됐다. 특히 이들 시설에는 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 편의시설이 함께 들어설 예정이다.

마곡은 오피스 임대료 측면에서도 경쟁력을 보유하고 있다. 2024년 3분기 기준 마곡의 마케팅 임대료(신축 자산 제외 E.NOC)는 평당 13만원으로 주요 업무권역 임대료의 40~50% 수준이며, 신축 자산의 경우 임차인 유치를 위해 파격적인 할인 조건을 제시하며 15-17만원 수준에서 계약이 진행되고 있다.

신축 자산을 포함한 마곡의 공실률(2024년 3분기 기준)은 76.6%로 비슷한 시기에 대규모 공급이 발생하여 공실률이 급등했다. 마곡의 임대 안정화까지는 다소 시간이 소요될 수도 있을 것으로 보인다. 마곡과 유사하게 정책적으로 조성된 상암, 판교 사례를 비춰보면 주요 사무실이 임대 안정화를 이루기까지 최장 14개 분기의 시간이 소요된 사례가 있다.

물론 해당 시점의 시장 상황, 임차 업종 제한 여부, 임대료 등이 종합적으로 고려되어야 하기에 직접적인 비교를 하는 것은 무리가 있다. 신흥 오피스 권역 내 대형 오피스가 임대 안정화까지 일정 부분의 시간이 소요되는 게 이례적인 것은 아니라는 점은 참고할 만하다.

최근 임대료 절감을 위해 사무실 이전을 검토하는 대기업들의 문의가 증가하고 있어, 저렴한 임대료와 우수한 물리적 스펙을 갖춘 마곡으로의 이전 수요가 기대된다. 향후 마곡이 독자적인 업무권역으로 자리잡기 위해서는 신규 공급된 임대용 오피스의 안정적인 임차인 확보가 관건이 될 전망이다.

마곡은 김포공항과 10분 거리, 인천국제공항과 30-40분 거리에 위치해 있어 국내외 물류 및 비즈니스 이동이 유리하다. 지하철 9호선, 5호선, 공항철도가 지나는 등 우수한 대중교통 접근성을 갖춘 점도 수요자의 이목을 끈다.



[안재후 글로벌에픽 기자/anjaehoo@naver.com]