하자담보책임, 손해배상소송부터 계약해지까지 다양한 방법으로 물을 수 있어

아파트 등 부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 매수인이 부동산에 있던 하자를 발견하여 매도인과 매수인 사이에 하자담보책임을 묻는 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 하자란 매매 목적물이 제대로 기능하지 않거나 사용에 지장이 있는 결함을 의미하며, 주택법에서는 균열, 침하, 파손, 누수 등 다양한 문제를 하자로 규정하고 있다. 매도인은 매매 목적물에 하자가 있을 경우, 매매 계약을 체결하기 전에 매수인에게 미리 하자 여부를 알려야 할 의무를 가지고 있다. 만일 이러한 의무를 다하지 않았다면 매도인은 하자담보책임을 져야 한다.

매수인이 부동산의 하자를 뒤늦게 발견했다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다. 이때, 매도인의 하자담보책임은 하자의 종류나 크기에 따라 달라질 수 있다. 하자가 중대할수록 매도인이 져야 하는 책임도 커진다고 생각하면 된다.

하자담보책임을 묻는 방법으로는 손해배상청구소송이 있다. 부동산의 하자로 인해 매수인이 입은 손해에 대해 매도인에게 배상을 청구하는 것이다. 이때 매도인의 하자담보책임이 인정되려면 매매계약이 법적으로 유효해야 하며 하자가 매매계약 체결 이전부터 존재한 것이어야 한다. 또한 매수인이 하자의 존재를 알지 못했을 뿐만 아니라 하자를 발견하지 못한 것에 대해 매수인의 과실이 있어서는 안 된다. 또한 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에만 손해배상 청구가 가능하다.

매수인은 자신의 선의와 무과실, 하자의 존재 여부에 대한 증거 자료를 준비해야만 한다. 이를 입증하지 못하면 소송을 제기하더라도 손해배상을 받기 어렵다.
만일 하자가 중대하여 보수가 불가능하거나 보수에 시간이 너무 오래 걸려 매매 목적물을 제대로 활용하기 어려울 정도라면 계약 해지도 가능하다. 이때에도 손해배상청구와 마찬가지로 하자를 발견한 지 6개월 내에 계약해지를 요구해야 한다. 계약해지가 가능한지 여부는 여러 요소를 고려하여 판단한다. 계약 당사자들의 동기와 목적, 계약 당시 상황, 목적물의 종류와 성상, 하자의 내용 및 정도 등을 종합적으로 고려하여 계약 해지 여부를 결정하게 된다. 하자가 중대하고 계약 목적을 이루기 어려운 상황이라면 계약을 해지하고 계약금을 배액배상받을 수 있다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “미미한 하자라면 수리비용을 청구하는 등 간단한 합의를 통해 문제를 빠르게 해결할 수 있지만, 하자가 크고 중대하여 수리가 어렵거나 많은 비용이 소모되는 경우에는 매도인과 매수자 사이에 치열한 갈등이 벌어질 수 있다. 매도인의 하자담보책임이 인정되려면 매수인이 준비해야 할 부분이 많기 때문에, 이러한 문제에 경험이 풍부한 법률 전문가와 상담하여 철저히 대비해야 한다”고 말했다.

[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]